หมู่บ้านยังไม่มีนิติบุคคล ถนนพัง ไฟทางดับ โครงการไม่ยอมซ่อม ลูกบ้านทำอะไรได้บ้าง

คำตอบโดยย่อ

โครงการยังไม่หมดหน้าที่ ตราบใดที่ยังไม่ได้ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับโอนสาธารณูปโภค หรือยังไม่ได้อุทิศให้เป็นสาธารณประโยชน์ ผู้จัดสรรที่ดินยังมีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องบำรุงรักษาถนน ไฟทาง ท่อระบายน้ำ และสวน ให้ใช้งานได้ตามปกติไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิม การพูดว่า “หมดหน้าที่แล้ว” จึงไม่ถูกต้อง ลูกบ้านมีสองทาง คือร้องเรียนให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินสั่งโครงการซ่อม หรือรวมเสียงลูกบ้านกึ่งหนึ่งไปยื่นตั้งนิติบุคคลเองที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเมื่อตั้งแล้ว โครงการต้องจ่ายเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลตามที่คณะกรรมการกำหนดด้วย

๑. หน้าที่ของโครงการยังอยู่ จนกว่าจะส่งมอบตามกฎหมาย

ถนน สวน สนามเด็กเล่น และสาธารณูปโภคอื่นที่ผู้จัดสรรจัดให้มีตามแผนผังโครงการ ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาให้มีสภาพใช้งานได้ตามปกติ โดยไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิมหรือเทียบเท่า [1] ผู้จัดสรรจะพ้นจากหน้าที่นี้ได้ก็ต่อเมื่อได้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับโอนไปดูแล หรือผู้จัดสรรอุทิศทรัพย์สินนั้นให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างอื่น [2] ถ้ายังไม่เกิดเหตุใดในสามอย่างนี้ หน้าที่ยังเป็นของโครงการ

โครงการบางแห่งอ้างว่า “แจ้งให้ตั้งนิติแล้วลูกบ้านไม่ตั้งเอง” ข้อนี้ต้องดูว่าโครงการได้แจ้งเป็นหนังสือและให้เวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันจริงหรือไม่ และระหว่างนั้นโครงการยังต้องดูแลสาธารณูปโภคอยู่ จะปล่อยทิ้งไม่ได้

๒. ทางที่หนึ่ง ร้องเรียนให้สั่งโครงการซ่อม

ถ้าผู้จัดสรรกระทำการใดที่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก หรือไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค คณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีอำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรระงับการกระทำนั้น และบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้มีสภาพใช้งานได้ตามปกติภายในเวลาที่กำหนด [3] ลูกบ้านจึงทำหนังสือร้องเรียนถึงคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด (ผ่านสำนักงานที่ดินจังหวัด) พร้อมรูปถ่ายและรายการที่ชำรุดได้

นอกจากนี้ กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรต้องจัดหาธนาคารมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไว้กับคณะกรรมการ [1] เงินก้อนนี้คือหลักประกันที่มีไว้เพื่อกรณีแบบนี้

๓. ทางที่สอง ตั้งนิติบุคคลเองแล้วเรียกเงินจากโครงการ

ถ้าโครงการไม่ดำเนินการให้ลูกบ้านตั้งนิติบุคคล หรือไม่ทำหน้าที่บำรุงรักษา ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายไปแล้ว ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เอง และเมื่อตั้งแล้ว ผู้จัดสรรต้องรับผิดชอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามจำนวนที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด [2] การตั้งนิติบุคคลต้องมีมติของผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ พร้อมข้อบังคับที่มีรายการตามที่กฎหมายกำหนด [4]

เมื่อจดทะเบียนแล้ว สาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร [2] นิติบุคคลมีอำนาจเรียกเก็บค่าส่วนกลางจากสมาชิกเพื่อดูแลต่อ [5] ลูกบ้านจึงต้องจ่ายค่าส่วนกลางจริง แต่เป็นการจ่ายเพื่อดูแลทรัพย์ของตัวเอง ไม่ใช่จ่ายแทนโครงการ และซ่อมใหญ่ครั้งแรกควรใช้เงินที่เรียกจากโครงการ

๔. อย่าออกเงินซ่อมเองก่อนโดยไม่ทำหนังสือ

ลูกบ้านที่ควักเงินซ่อมถนนไปก่อนโดยไม่มีหนังสือแจ้งโครงการ จะเรียกคืนภายหลังได้ยาก ควรแจ้งเป็นหนังสือให้โครงการซ่อมภายในเวลาที่กำหนดก่อนเสมอ ถ้าจำเป็นเร่งด่วน เช่น น้ำท่วมซ้ำซาก ให้เก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายและหนังสือแจ้งไว้เพื่อเรียกคืนจากโครงการหรือจากเงินค้ำประกัน

ควรเริ่มจากอะไร

• ขอคัดแผนผังโครงการและใบอนุญาตจัดสรรที่สำนักงานที่ดิน เพื่อดูว่าสาธารณูปโภคที่โครงการต้องจัดให้มีอะไรบ้าง
• ตรวจว่าโครงการเคยแจ้งเป็นหนังสือให้ตั้งนิติบุคคลหรือไม่ และเคยอุทิศถนนให้เป็นทางสาธารณะหรือไม่
• ทำหนังสือถึงโครงการและสำเนาถึงคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด แจ้งรายการชำรุดพร้อมรูป ขอให้ซ่อมภายในเวลาที่กำหนด
• คู่ขนานกัน รวบรวมรายชื่อผู้ซื้อให้ได้เกินกึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายแล้ว เตรียมยื่นตั้งนิติบุคคลเอง

ตัวบทที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 (หน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคและหลักประกัน) มาตรา 44 (การพ้นหน้าที่ของผู้จัดสรรและการตั้งนิติบุคคลโดยผู้ซื้อ) มาตรา 45 (การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) มาตรา 48 (อำนาจหน้าที่ของนิติบุคคล) และมาตรา 52 (อำนาจคณะกรรมการสั่งให้ผู้จัดสรรบำรุงรักษา)

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

อ่านเพิ่มเติม: บริการกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่

แหล่งอ้างอิง

[1] พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43
[2] พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44
[3] พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 52
[4] พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 45
[5] พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 48

← กลับสู่ถาม-ตอบกฎหมาย