ซื้อที่ดินจ่ายเงินครบแล้วแต่ยังไม่ได้โอน ที่ดินเป็นของใคร

คำตอบโดยย่อ

ในทางกฎหมาย ที่ดินยังเป็นของผู้ขาย เพราะการซื้อขายที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่สัญญาที่ทำกันเองโดยตกลงว่าจะไปโอนภายหลังมักเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผู้ซื้อที่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือได้ชำระเงินแล้ว ฟ้องบังคับให้ผู้ขายไปจดทะเบียนโอนได้ ควรรีบดำเนินการ เพราะระหว่างนี้ผู้ขายยังโอนให้คนอื่นหรือนำไปจำนองได้

๑. ทำไมกรรมสิทธิ์ยังไม่โอน

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ [1] ส่วนสัญญาจะขายหรือจะซื้อ ฟ้องบังคับได้เมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือได้วางประจำ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว [1] สัญญาที่ตกลงว่าจะไปจดทะเบียนโอนภายหลัง จึงมักถูกตีความเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ยังมีผลบังคับได้ ไม่ใช่สัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะ

๒. ฟ้องบังคับให้โอนได้

ถ้าลูกหนี้ละเลยไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ร้องขอต่อศาลให้สั่งบังคับชำระหนี้ได้ และถ้าหนี้นั้นเป็นการให้ทำนิติกรรม ศาลสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ได้ [2] ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อขอให้ศาลพิพากษาให้ผู้ขายไปจดทะเบียนโอน หากผู้ขายไม่ไป ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของผู้ขาย แล้วนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนได้ หากผู้ขายเสียชีวิต หน้าที่ตามสัญญานี้ตกทอดไปยังทายาทด้วย [3]

๓. ความเสี่ยงระหว่างที่ยังไม่โอน

• ผู้ขายโอนให้คนอื่น ผู้ที่อยู่ในฐานะจะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อน เรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนที่ทำให้ตนเสียเปรียบได้ แต่ถ้าผู้รับโอนเสียค่าตอบแทนและสุจริต จะเพิกถอนไม่ได้ [4]
• ผู้ขายนำไปจำนองหรือถูกเจ้าหนี้ยึด ทำให้การรับโอนยุ่งยากขึ้นมาก
• อยู่ในที่ดินมานานแล้ว ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองหรือไม่ การได้กรรมสิทธิ์ต้องครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันสิบปี [5] ผู้จะซื้อที่ครอบครองระหว่างรอโอนมักถูกโต้แย้งว่ายังไม่ได้ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จึงไม่ควรพึ่งช่องทางนี้

ควรเริ่มจากอะไร

• ตรวจหนังสือสัญญาว่ามีลายมือชื่อผู้ขาย ระบุแปลงที่ดิน ราคา และการชำระเงินครบถ้วน
• รวบรวมหลักฐานการชำระเงิน เช่น สลิปโอน ใบรับเงิน หรือพยานบุคคล
• ขอคัดสารบัญจดทะเบียนโฉนดล่าสุด เพื่อดูว่ามีการโอนหรือจำนองแล้วหรือไม่
• ทำหนังสือบอกกล่าวกำหนดวันให้ผู้ขายไปจดทะเบียนโอน หากไม่ไป ให้ฟ้องคดีโดยเร็ว

ตัวบทที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 (แบบของการซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขาย) มาตรา 213 (บังคับชำระหนี้) มาตรา 1300 (เพิกถอนการจดทะเบียน) มาตรา 1382 (ครอบครองปรปักษ์) และมาตรา 1600 (กองมรดก)

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

อ่านเพิ่มเติม: บริการกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่

แหล่งอ้างอิง

[1] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456
[2] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213
[3] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1600
[4] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300
[5] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

← กลับสู่ถาม-ตอบกฎหมาย