ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกหลังหมดสัญญา เจ้าของเปลี่ยนกุญแจเองได้ไหม

คำตอบโดยย่อ

ไม่ควรทำ แม้สัญญาเช่าจะหมดแล้ว การเปลี่ยนกุญแจ ขนของผู้เช่าออก หรือเข้าไปในบ้านขณะผู้เช่ายังครอบครองอยู่ เสี่ยงต่อความผิดอาญาและการถูกเรียกค่าเสียหาย ทางที่ถูกคือทำหนังสือบอกกล่าวให้ออกและไม่ยอมรับการอยู่ต่อ แล้วฟ้องขับไล่พร้อมเรียกค่าเสียหาย

๑. สัญญาหมดแล้ว แต่ต้องทักท้วง

สัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลา ระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลาโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน [1] แต่ถ้าผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง กฎหมายถือว่าได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา [2] กรณีนั้นต้องบอกเลิกสัญญาโดยบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งระยะเวลาชำระค่าเช่า แต่ไม่จำเป็นต้องเกินสองเดือน [3]

การรับค่าเช่าเดือนต่อ ๆ มาโดยไม่ทักท้วงอาจถูกอ้างว่ายอมให้เช่าต่อ จึงควรทำหนังสือแจ้งให้ชัดว่าไม่ต่อสัญญา และเงินที่รับเป็นค่าเสียหายจากการอยู่โดยไม่มีสิทธิ ไม่ใช่ค่าเช่า

๒. ทำไมไม่ควรเปลี่ยนกุญแจเอง

• การเข้าไปในเคหสถานที่อยู่ในความครอบครองของผู้อื่นโดยไม่มีเหตุอันสมควร อาจเป็นความผิดฐานบุกรุก [4] และการเข้าไปกระทำการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยปกติสุขก็อาจเป็นความผิดเช่นกัน [5]
• การทำให้ทรัพย์สินของผู้เช่าเสียหายระหว่างขนย้าย อาจเป็นความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ [6]
• การบังคับให้ผู้เช่าออกโดยทำให้กลัวหรือใช้กำลัง อาจเป็นความผิดฐานข่มขืนใจ [7]

ผู้เช่าที่อยู่เกินสิทธิเป็นฝ่ายผิดทางแพ่ง แต่เจ้าของที่ใช้วิธีลงมือเองอาจกลายเป็นผู้ต้องหาในคดีอาญา ทำให้เสียเปรียบในการเจรจา

๓. ข้อสัญญาที่ให้เจ้าของเข้าไปได้

สัญญาเช่าบางฉบับเขียนว่าเมื่อผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าไปครอบครองหรือขนย้ายทรัพย์สินได้ ข้อนี้ไม่ได้คุ้มกันความรับผิดทางอาญาเสมอไป และหากเป็นสัญญาสำเร็จรูปอาจถูกพิจารณาว่าเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ไม่ควรพึ่งข้อนี้เป็นหลัก

ควรเริ่มจากอะไร

• ทำหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าออกภายในเวลาที่กำหนด แจ้งว่าไม่ต่อสัญญา และเรียกค่าเช่าค้างพร้อมค่าเสียหาย ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ
• ถ่ายภาพสภาพทรัพย์สิน และเก็บหลักฐานค่าเช่าค้าง
• หากผู้เช่ายังไม่ออก ให้ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจนกว่าจะออก เมื่อศาลพิพากษาแล้วจึงบังคับคดีขับไล่ผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดี

ตัวบทที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 มาตรา 566 และมาตรา 570 และประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 309 มาตรา 358 มาตรา 362 และมาตรา 364

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

อ่านเพิ่มเติม: บริการกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่

แหล่งอ้างอิง

[1] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564
[2] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570
[3] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566
[4] ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 364
[5] ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362
[6] ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 358
[7] ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 309

← กลับสู่ถาม-ตอบกฎหมาย