AMATYAKULLAW FIRMกระดานสนทนา ถามทนายซื้อบ้านเดี่ยวมือสองจากเจ้าของเดิมครับ โอนที่กรมที่ดินเรียบร้อยเมื่อ 3 เดือนก่อน ตอนไปดูบ้านก็ดูเรียบร้อยดี เพิ่งเข้าอยู่ได้เดือนเดียวฝนตกหนักน้ำรั่วจากหลังคาลงมาเต็มห้องนอน ช่างขึ้นไปดูบอกว่าโครงหลังคาโดนปลวกกินมานานแล้ว และมีร่องรอยซ่อมแบบปิดทับไว้ ค่าซ่อมเกือบสามแสน ผมจะเรียกจากผู้ขายได้ไหมครับ หรือซื้อแล้วซื้อเลย
เรียกได้ “ซื้อแล้วซื้อเลย” ไม่ใช่หลักกฎหมายไทย ผู้ขายต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่ทำให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่จะใช้ตามปกติ ไม่ว่าผู้ขายจะรู้หรือไม่รู้ว่ามีความชำรุดนั้น โครงหลังคาที่ปลวกกินจนน้ำรั่วเข้าข่ายชัดเจน ผู้ขายจะหลุดพ้นก็ต่อเมื่อพิสูจน์ได้ว่าท่านรู้อยู่แล้วตอนซื้อ หรือความชำรุดนั้นเห็นประจักษ์ตอนส่งมอบแต่ท่านรับไว้โดยไม่อิดเอื้อน ซึ่งปลวกในโครงหลังคาที่ถูกปิดทับไว้ไม่ใช่สิ่งที่คนดูบ้านทั่วไปจะเห็นได้ ข้อสำคัญที่สุดคือเวลา ท่านต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่วันที่พบความชำรุด
ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายชำรุดบกพร่องอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคา หรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ ผู้ขายต้องรับผิด และใช้ได้ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่ [1] ข้อนี้ตัดข้ออ้างยอดนิยมว่า “ผมอยู่มาสิบปีไม่เคยรั่ว ผมไม่รู้” ออกไป ความไม่รู้ของผู้ขายไม่ใช่ข้อแก้ตัว
ความชำรุดต้องมีอยู่แล้วในขณะส่งมอบ ไม่ใช่เกิดขึ้นภายหลัง ปลวกกินโครงหลังคาที่ช่างยืนยันว่า “กินมานาน” และมีร่องรอยซ่อมปิดทับ เป็นพยานหลักฐานสำคัญว่าความชำรุดมีอยู่ก่อนโอน ขอให้ช่างทำรายงานเป็นหนังสือพร้อมรูปถ่าย และอย่าเพิ่งรื้อซ่อมจนหลักฐานหายหมด
ผู้ขายไม่ต้องรับผิดถ้าผู้ซื้อรู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุด หรือควรจะได้รู้หากใช้ความระมัดระวังอย่างวิญญูชน ถ้าความชำรุดเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบและผู้ซื้อรับไว้โดยไม่อิดเอื้อน หรือถ้าเป็นทรัพย์ที่ขายทอดตลาด [2] ประเด็นที่จะสู้กันคือ “ควรจะได้รู้หรือไม่” คนซื้อบ้านทั่วไปไม่ต้องปีนขึ้นไปเปิดฝ้าดูโครงหลังคา ความชำรุดที่ซ่อนอยู่และถูกปิดทับจึงไม่ใช่สิ่งที่ควรรู้ แต่ถ้าตอนดูบ้านมีคราบน้ำบนฝ้าให้เห็นชัดแล้วท่านไม่ถาม ฝ่ายผู้ขายจะยกข้อนี้ขึ้นอ้าง
ข้อสัญญาที่เขียนว่า “ผู้ซื้อรับทราบสภาพทรัพย์แล้วและจะไม่เรียกร้องใด ๆ” ไม่ได้ปิดทางเสมอไป ถ้าผู้ขายรู้ว่ามีความชำรุดแล้วปิดบัง ร่องรอยซ่อมปิดทับในกรณีของท่านชี้ไปทางนั้น
ท่านเรียกค่าซ่อมแซมให้บ้านกลับมาใช้ได้ตามปกติ หรือเรียกให้ลดราคาตามส่วนที่เสื่อมได้ ถ้าความเสียหายร้ายแรงถึงขนาดที่ถ้ารู้ก็คงไม่ซื้อ อาจขอเลิกสัญญาได้ แต่กรณีค่าซ่อมสามแสนบาทกับบ้านทั้งหลัง ทางที่เป็นจริงคือเรียกค่าซ่อม
กำหนดเวลาสำคัญมาก ข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องห้ามฟ้องเมื่อพ้นหนึ่งปีนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง [3] นับจากวันที่ท่านพบน้ำรั่ว ไม่ใช่วันโอน การเจรจาไปมาเป็นเดือน ๆ ไม่ได้หยุดนาฬิกานี้ ถ้าใกล้ครบปีแล้วยังตกลงไม่ได้ ต้องฟ้องก่อน
นายหน้าไม่ใช่ผู้ขาย โดยหลักไม่ต้องรับผิดในความชำรุดของบ้าน เว้นแต่นายหน้ารู้และร่วมปิดบัง หรือรับรองสภาพบ้านไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ส่วนบ้านมือสองที่บริษัทรับซื้อมาปรับปรุงแล้วขายต่อ ผู้ขายเป็นผู้ประกอบธุรกิจ ท่านฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคได้ ซึ่งมีภาระพิสูจน์และค่าใช้จ่ายที่เบากว่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472 (ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง) มาตรา 473 (ข้อยกเว้นความรับผิดของผู้ขาย) และมาตรา 474 (กำหนดเวลาฟ้อง 1 ปี)
อ่านเพิ่มเติม: บริการกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่
[1] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472
[2] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 473
[3] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 474