จะขายคอนโดแต่ค้างค่าส่วนกลาง โอนได้ไหม

คำตอบโดยย่อ

โอนก่อนไม่ได้ สำนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนโอนห้องชุดเมื่อมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และนิติบุคคลออกหนังสือนี้ให้เมื่อชำระค่าส่วนกลางครบแล้ว ส่วนจะใช้เงินของผู้ซื้อชำระแทนแล้วหักจากราคา เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันได้ แต่ต้องชำระให้นิติบุคคลก่อนวันโอน หากเห็นว่ายอดเงินเพิ่มไม่ถูกต้อง ควรชำระโดยทำหนังสือสงวนสิทธิโต้แย้งไว้

๑. ทำไมต้องปลอดหนี้ก่อน

ในการขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนได้เมื่อห้องชุดปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง [1] ผู้จัดการต้องออกหนังสือนี้ภายในสิบห้าวันนับแต่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว [1]

เพราะกำหนดสิบห้าวันนี้ ควรยื่นคำร้องขอและชำระเงินให้เรียบร้อยก่อนวันนัดโอนพอสมควร ไม่ควรรอถึงสัปดาห์สุดท้าย

๒. ตรวจยอดเงินเพิ่ม

เจ้าของร่วมที่ไม่ชำระค่าส่วนกลางภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของยอดค้างโดยไม่คิดทบต้น ถ้าค้างตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป เงินเพิ่มไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี ทั้งนี้ตามที่ข้อบังคับกำหนด [2] ควรขอใบแจ้งยอดแยกรายงวด เพื่อตรวจว่า

• อัตราเงินเพิ่มไม่เกินที่กฎหมายและข้อบังคับกำหนด
• ไม่มีการคิดทบต้น
• ไม่มีรายการที่ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เช่น ค่าปรับอื่นที่ข้อบังคับไม่ได้ให้อำนาจ

๓. ถ้ายอดไม่ถูกต้องแต่ต้องโอนให้ทัน

ทางปฏิบัติที่ใช้กันคือ ชำระตามยอดที่นิติบุคคลเรียกเพื่อให้ได้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ พร้อมทำหนังสือถึงนิติบุคคลระบุว่าชำระโดยสงวนสิทธิโต้แย้งยอดเงินเพิ่ม แล้วเรียกเงินส่วนที่เกินคืนภายหลัง วิธีนี้ทำให้การขายไม่สะดุด และยังรักษาสิทธิเรียกคืนไว้

๔. ใช้เงินผู้ซื้อชำระแทนได้หรือไม่

ได้ หากผู้ซื้อตกลง ควรทำบันทึกข้อตกลงระบุว่าผู้ซื้อชำระค่าส่วนกลางค้างแทนผู้ขายเป็นจำนวนเท่าใด และหักจากราคาซื้อขาย และให้ผู้ซื้อชำระตรงต่อนิติบุคคลพร้อมรับใบเสร็จ ไม่ควรโอนเงินผ่านบุคคลที่สาม

ตัวบทที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1 และมาตรา 29

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

อ่านเพิ่มเติม: ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดทำอะไรเราได้บ้าง · บริการที่ปรึกษานิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่

แหล่งอ้างอิง

[1] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29
[2] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1

← กลับสู่ถาม-ตอบกฎหมาย