เจ้าของโครงการยังถือห้องอยู่ครึ่งตึก ประชุมทีไรโหวตชนะคนเดียว ลูกบ้านทำอะไรได้บ้าง

คำตอบโดยย่อ

กฎหมายไม่ได้ปล่อย เจ้าของร่วมคนเดียวที่มีคะแนนเสียงเกินครึ่งของทั้งหมด จะถูกตัดเสียงลงมาเหลือเท่ากับเสียงของเจ้าของร่วมคนอื่นรวมกัน ดังนั้นในทางปฏิบัติเขา “ชนะคนเดียว” ไม่ได้ ถ้าลูกบ้านที่เหลือรวมเสียงกันแล้วโหวตไปทางเดียวกัน จะเสมอกันเป็นอย่างน้อย และสำหรับเรื่องที่ต้องใช้เสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเจ้าของร่วมทั้งหมด เขาผ่านมติเองไม่ได้เลย ที่ผ่านมาน่าจะเป็นเพราะลูกบ้านมาไม่ครบหรือเสียงแตก ไม่ใช่เพราะกฎหมายให้เขาชนะ

๑. คะแนนเสียงนับตามพื้นที่ แต่มีเพดานสำหรับคนที่ถือเยอะ

ในการประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง คือใครถือพื้นที่มาก เสียงก็มาก แต่ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนเสียงทั้งหมด ให้ลดเสียงของคนนั้นลงมาเหลือเท่ากับเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน [1] เจ้าของโครงการที่ยังถือห้องอยู่ครึ่งตึกจึงมีเสียงได้สูงสุดเท่ากับลูกบ้านทั้งหมดรวมกัน ไม่มากกว่านั้น

ข้อนี้ใช้กับเจ้าของร่วม “คนเดียว” ถ้าโครงการกระจายห้องไปอยู่ในชื่อบริษัทในเครือหลายบริษัท แต่ละบริษัทเป็นเจ้าของร่วมแยกกัน เพดานนี้จะใช้ไม่ถึง ต้องตรวจจากทะเบียนเจ้าของร่วมว่าห้องที่ยังไม่ขายอยู่ในชื่อใคร

๒. ตั้งหรือถอดผู้จัดการ ต้องใช้เสียงหนึ่งในสี่ของทั้งหมด

การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด [2] นับจากเสียงทั้งตึก ไม่ใช่เฉพาะคนที่มาประชุม เจ้าของโครงการที่ถูกตัดเสียงเหลือเท่ากับลูกบ้านรวมกัน จะมีเสียงไม่ถึงกึ่งหนึ่งของทั้งหมด แต่ถึงหนึ่งในสี่ได้ จึงตั้งผู้จัดการที่ตนต้องการได้ถ้าลูกบ้านไม่รวมเสียงคัดค้านหรือเสนอชื่ออื่นแข่ง ในทางกลับกัน ลูกบ้านที่รวมเสียงกันได้เกินหนึ่งในสี่ก็ถอดถอนผู้จัดการได้เช่นกัน

๓. เรื่องใหญ่ต้องใช้เสียงกึ่งหนึ่งของทั้งหมด เขาผ่านเองไม่ได้

มติเรื่องสำคัญ เช่น แก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือจัดการทรัพย์ส่วนกลาง แก้ไขอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกัน ก่อสร้างเปลี่ยนแปลงทรัพย์ส่วนกลาง หรือจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเจ้าของร่วมทั้งหมด ถ้าครั้งแรกเสียงไม่ถึง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวัน และครั้งใหม่ใช้เสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสาม [3] เจ้าของโครงการที่ถูกตัดเสียงแล้วจะมีเสียงไม่ถึงกึ่งหนึ่ง จึงต้องอาศัยเสียงลูกบ้านด้วยเสมอ เว้นแต่ในการประชุมครั้งที่สองที่ใช้เกณฑ์หนึ่งในสาม ตรงนี้คือจุดที่ลูกบ้านมักพลาด เพราะครั้งแรกมาไม่ครบ ครั้งที่สองยิ่งมาน้อย

ส่วนเรื่องทั่วไปที่กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้เป็นพิเศษ ใช้เสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม [4] และการประชุมต้องมีผู้มาประชุมรวมเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่จึงครบองค์ประชุม ถ้าไม่ครบ เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวัน ครั้งหลังไม่บังคับองค์ประชุม [5]

๔. ใบมอบฉันทะ ตัวช่วยที่กฎหมายจำกัดไว้

ลูกบ้านที่มาไม่ได้มอบฉันทะเป็นหนังสือให้คนอื่นออกเสียงแทนได้ แต่ผู้รับมอบคนหนึ่งรับได้ไม่เกินสามห้องชุดต่อการประชุมครั้งหนึ่ง และกรรมการ ผู้จัดการ คู่สมรสของคนเหล่านั้น รวมถึงพนักงานของนิติบุคคล รับมอบฉันทะไม่ได้ [6] ถ้าฝ่ายโครงการรวบรวมใบมอบฉันทะจากลูกบ้านไปให้พนักงานของตนถือเป็นปึก มตินั้นโต้แย้งได้

๕. ลูกบ้านเรียกประชุมเองได้

เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงทั้งหมดลงชื่อร้องขอให้เปิดประชุมใหญ่วิสามัญได้ ถ้าคณะกรรมการไม่จัดภายในสิบห้าวัน ลูกบ้านจัดประชุมเองได้ [7] และผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการเป็นประธานในที่ประชุมไม่ได้ [5]

ควรเริ่มจากอะไร

• ขอสำเนาทะเบียนเจ้าของร่วมและอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคล นับให้ชัดว่าโครงการถืออยู่กี่เสียงและอยู่ในชื่อใคร
• ขอรายงานการประชุมครั้งที่ผ่านมา ตรวจว่ามีการตัดเสียงตามกฎหมายหรือไม่ และใบมอบฉันทะเกินสามห้องต่อคนหรือไม่ ถ้าไม่ถูกต้อง มติเหล่านั้นมีช่องให้โต้แย้ง
• ตั้งกลุ่มลูกบ้านให้ได้เสียงรวมเกินร้อยละยี่สิบ เพื่อเรียกประชุมและเสนอวาระเอง
• ก่อนประชุมทุกครั้ง รวบรวมใบมอบฉันทะให้กระจายผู้รับมอบไม่เกินสามห้องต่อคน

ตัวบทที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 42/2 (เรียกประชุมใหญ่วิสามัญ) มาตรา 43 (องค์ประชุม) มาตรา 44 (มติเสียงข้างมาก) มาตรา 45 (คะแนนเสียงและเพดานเสียงของเจ้าของร่วมรายเดียว) มาตรา 47 (มอบฉันทะ) มาตรา 48 (มติที่ต้องใช้เสียงกึ่งหนึ่ง) และมาตรา 49 (ตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ)

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

อ่านเพิ่มเติม: ไม่พอใจผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ลูกบ้านรวมตัวเปลี่ยนได้ไหม · บริการกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่

แหล่งอ้างอิง

[1] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45
[2] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 49
[3] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 48
[4] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 44
[5] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 43
[6] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 47
[7] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 42/2

← กลับสู่ถาม-ตอบกฎหมาย