ไม่พอใจผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ลูกบ้านรวมตัวเปลี่ยนได้ไหม ต้องใช้เสียงเท่าไหร่

คำตอบโดยย่อ

ได้ ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่งเมื่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน มติต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ไม่ใช่ของผู้มาประชุม หากคณะกรรมการไม่เรียกประชุม เจ้าของร่วมที่มีคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบ ร้องขอให้เปิดประชุมใหญ่วิสามัญได้ และถ้าคณะกรรมการไม่จัดภายในสิบห้าวัน เจ้าของร่วมจัดประชุมเองได้

๑. เหตุถอดถอนผู้จัดการ

ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอาคารชุดหรือเงื่อนไขในสัญญาจ้างและที่ประชุมใหญ่มีมติให้ถอดถอน หรือเมื่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน [1] กรณีหลังไม่จำเป็นต้องพิสูจน์ความผิด แต่หากผู้จัดการเป็นบริษัทที่มีสัญญาจ้าง ต้องตรวจเงื่อนไขการเลิกสัญญาจ้างประกอบด้วย

การไม่ติดประกาศบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือน เป็นการไม่ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย [2] จึงเป็นเหตุผลประกอบการถอดถอนที่มีน้ำหนัก

๒. ต้องใช้เสียงเท่าไหร่

มติแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ ต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด [3] คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมแต่ละรายเท่ากับอัตราส่วนที่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ใช่นับหัว [7] ควรรวบรวมหนังสือมอบฉันทะจากเจ้าของร่วมที่ไม่สะดวกมาประชุมให้ได้เกินหนึ่งในสี่อย่างชัดเจน และควรเสนอแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่ในวาระเดียวกัน

ข้อควรระวังเรื่องมอบฉันทะ ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งรับมอบให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งได้ไม่เกินสามห้องชุด และกรรมการ ผู้จัดการ คู่สมรสของบุคคลดังกล่าว รวมถึงพนักงานของนิติบุคคลหรือของผู้จัดการ รับมอบฉันทะไม่ได้ [8] หนังสือมอบฉันทะที่ผิดเงื่อนไขนี้อาจทำให้มติถูกโต้แย้งได้

๓. คณะกรรมการไม่เรียกประชุม ทำอย่างไร

• เจ้าของร่วมที่มีคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงทั้งหมด ลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้คณะกรรมการเปิดประชุมใหญ่วิสามัญ [4]
• คณะกรรมการต้องจัดประชุมภายในสิบห้าวันนับแต่วันรับคำร้องขอ ถ้าไม่จัด เจ้าของร่วมจำนวนดังกล่าวจัดประชุมเองได้ โดยแต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งออกหนังสือเรียกประชุม [4]
• หนังสือนัดประชุมต้องระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระ และรายละเอียดตามสมควร ส่งถึงเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม [5]

๔. องค์ประชุม

การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีคะแนนเสียงรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของคะแนนเสียงทั้งหมด หากไม่ครบ ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวัน ซึ่งไม่บังคับองค์ประชุม [6] แต่การประชุมครั้งหลังก็ยังต้องได้คะแนนเสียงถอดถอนไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของคะแนนเสียงทั้งหมดอยู่ดี ผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการเป็นประธานในที่ประชุมใหญ่ไม่ได้ [6]

ควรเริ่มจากอะไร

• ขอสำเนาข้อบังคับ รายชื่อเจ้าของร่วมพร้อมอัตราส่วนคะแนนเสียง และสัญญาจ้างผู้จัดการ
• รวบรวมหลักฐานการไม่ปฏิบัติหน้าที่ เช่น ภาพบอร์ดประกาศที่ไม่มีบัญชีรายเดือน
• รวบรวมลายมือชื่อให้ถึงร้อยละยี่สิบ และยื่นหนังสือร้องขอต่อคณะกรรมการ
• เตรียมผู้จัดการคนใหม่ และหนังสือมอบฉันทะให้ได้คะแนนเกินหนึ่งในสี่

ตัวบทที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35/3 มาตรา 36 (5) มาตรา 42/2 มาตรา 42/3 มาตรา 43 มาตรา 45 มาตรา 47 และมาตรา 49

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

อ่านเพิ่มเติม: ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดทำอะไรเราได้บ้าง · บริการที่ปรึกษานิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่

แหล่งอ้างอิง

[1] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35/3 (5) และ (6)
[2] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 36 (5)
[3] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 49 (1)
[4] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 42/2 (3)
[5] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 42/3
[6] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 43
[7] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45
[8] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 47

← กลับสู่ถาม-ตอบกฎหมาย