น้ำรั่วจากห้องข้างบนลงมาห้องเรา เพดานพัง ใครต้องซ่อม นิติบุคคลต้องรับผิดชอบไหม

คำตอบโดยย่อ

ไม่ต้องควักเองแน่นอน ถ้าจุดรั่วอยู่ในห้องบน เช่น ท่อใต้พื้นห้องน้ำของเขา กันซึมเสื่อม หรือเขาต่อเติมแล้วทำท่อรั่ว เจ้าของห้องบนต้องรับผิดชอบ แต่ถ้าจุดรั่วอยู่ในท่อเมนหรือโครงสร้างที่ฝังอยู่ในผนังและพื้นซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดต้องซ่อมและชดใช้ ข้อที่ต้องทำก่อนอื่นคือหาให้ได้ว่าน้ำมาจากจุดไหน เพราะคำตอบว่าใครจ่ายขึ้นอยู่กับจุดนั้น ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับว่าใครพูดเสียงดังกว่า

๑. แยกก่อนว่าจุดรั่วอยู่ใน “ทรัพย์ส่วนบุคคล” หรือ “ทรัพย์ส่วนกลาง”

กฎหมายอาคารชุดแบ่งทรัพย์ในตึกเป็นสองอย่าง ห้องชุดและสิ่งที่จัดไว้ให้เจ้าของแต่ละรายเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ส่วนของอาคารที่ไม่ใช่ห้องชุด เช่น โครงสร้าง ผนังรับน้ำหนัก ท่อเมน ระบบน้ำรวม เป็นทรัพย์ส่วนกลาง [1] นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง [2] และเจ้าของร่วมทุกคนออกค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน [3] นิติบุคคลจึงปัดว่า “เป็นเรื่องระหว่างห้องกับห้อง” ได้เฉพาะเมื่อพิสูจน์แล้วว่าจุดรั่วไม่ได้อยู่ในทรัพย์ส่วนกลาง

ท่อแยกเข้าห้อง สุขภัณฑ์ กันซึมพื้นห้องน้ำ และงานต่อเติมของห้องบน ปกติเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องนั้น ส่วนท่อเมนที่ฝังในผนังรับน้ำหนักหรือช่องท่อรวมมักเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เส้นแบ่งจริงต้องดูจากแบบอาคารและข้อบังคับของนิติบุคคล ซึ่งขอดูได้

๒. ใครต้องจ่ายค่าซ่อมห้องของท่าน

• ถ้าต้นเหตุอยู่ในห้องบน เจ้าของห้องบนในฐานะผู้ครองโรงเรือนต้องชดใช้ความเสียหายที่เกิดจากสิ่งปลูกสร้างชำรุดบกพร่องหรือบำรุงรักษาไม่เพียงพอ [4] คำว่า “ผมไม่รู้ ผมไม่ได้ทำ” ไม่ใช่ข้อแก้ตัว เพราะกฎหมายให้ผู้ครองรับผิดจากสภาพของทรัพย์ เว้นแต่เขาพิสูจน์ได้ว่าระมัดระวังตามสมควรแล้ว ซึ่งกรณีนั้นเจ้าของห้องต้องรับผิดแทน ถ้าห้องบนปล่อยเช่า ผู้เช่าเป็นผู้ครอง เจ้าของห้องเป็นเจ้าของ ท่านเรียกได้ทั้งสองทาง
• ถ้าต้นเหตุอยู่ในทรัพย์ส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ครองและมีหน้าที่ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง จึงต้องซ่อมจุดรั่วและชดใช้ความเสียหายในห้องของท่านตามหลักเดียวกัน [2][4]
• ถ้าเกิดจากการกระทำโดยตรง เช่น ช่างของห้องบนเจาะพื้นโดนท่อ เป็นละเมิดธรรมดา ผู้ทำและผู้ว่าจ้างต้องชดใช้ [5]

๓. เรียกอะไรได้บ้าง

ค่าซ่อมฝ้า ผนัง พื้น ค่าทาสี ค่าเฟอร์นิเจอร์หรือของใช้ที่เสียหาย และถ้าห้องอยู่ไม่ได้จนต้องไปเช่าที่อื่นชั่วคราว ค่าเช่านั้นเรียกได้ถ้าพิสูจน์ได้ว่าจำเป็น ทุกรายการต้องมีใบเสนอราคาหรือใบเสร็จ ประเมินลอย ๆ ศาลไม่ให้

๔. ถ้านิติบุคคลไม่ยอมเข้ามาดูเลย

การหาจุดรั่วต้องเปิดฝ้า เปิดช่องท่อ ซึ่งมักต้องอาศัยช่างและกุญแจของนิติบุคคล นิติบุคคลมีหน้าที่ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง การปฏิเสธไม่เข้าตรวจทั้งที่น้ำยังรั่วอยู่ เป็นการละเลยหน้าที่ ท่านทำหนังสือถึงผู้จัดการนิติบุคคลขอให้เข้าตรวจหาจุดรั่วและระบุวันที่ หากเพิกเฉย ใช้หนังสือนั้นเป็นหลักฐานเรียกค่าเสียหายที่เพิ่มขึ้นเพราะความล่าช้าได้ด้วย

ควรเริ่มจากอะไร

• ถ่ายรูปและวิดีโอความเสียหายทุกวันที่น้ำยังหยด ระบุวันที่
• แจ้งนิติบุคคลเป็นลายลักษณ์อักษร ขอให้เข้าตรวจหาจุดรั่วพร้อมกับห้องบน และขอสำเนาบันทึกผลการตรวจ
• ให้ช่างอิสระประเมินค่าซ่อมเป็นหนังสือ
• เมื่อรู้จุดรั่วแล้ว ทำหนังสือเรียกค่าเสียหายถึงผู้รับผิดชอบ ให้เวลาตอบตามสมควร ก่อนฟ้อง

ตัวบทที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 (นิยามทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง) มาตรา 18 (เจ้าของร่วมออกค่าใช้จ่ายดูแลทรัพย์ส่วนกลาง) มาตรา 33 (หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 (ละเมิด) และมาตรา 434 (ความรับผิดของผู้ครองและเจ้าของโรงเรือน)

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

อ่านเพิ่มเติม: บริการกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด

คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่

แหล่งอ้างอิง

[1] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4
[2] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33
[3] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18
[4] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 434
[5] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420

← กลับสู่ถาม-ตอบกฎหมาย