คนอื่นมาอยู่ในที่ดินเรานานหลายปี เขาจะได้ที่ดินไปไหม

คำตอบโดยย่อ

อาจได้ หากเขาครอบครองที่ดินของท่านโดยสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันครบสิบปี ซึ่งเรียกกันว่าการครอบครองปรปักษ์ แต่ถ้าเขาเข้ามาอยู่เพราะได้รับอนุญาต เป็นผู้เช่า หรือเป็นผู้อาศัย ไม่ถือว่าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ข้อเท็จจริงว่าเขาเข้ามาอย่างไรและเมื่อใดจึงชี้ขาดผล ท่านควรตรวจข้อเท็จจริงและดำเนินการโดยเร็ว

๑. เงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์

บุคคลที่ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ได้กรรมสิทธิ์ [1] ต้องครบทุกเงื่อนไข

• สงบ ไม่ได้ใช้กำลังหรือข่มขู่เพื่อเข้าครอบครอง
• เปิดเผย ไม่ได้ซ่อนเร้น เจ้าของที่ไปตรวจดูจะเห็นได้
• เจตนาเป็นเจ้าของ ไม่ใช่อยู่โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของ
• ติดต่อกันสิบปี นับจากวันเริ่มครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

๒. ผู้ที่อยู่โดยได้รับอนุญาต ไม่นับ

ผู้เช่า ผู้อาศัย หรือผู้ที่เจ้าของให้เฝ้าดูแลที่ดิน ยึดถือที่ดินแทนเจ้าของ จะเปลี่ยนเป็นครอบครองเพื่อตนเองได้ก็ต่อเมื่อบอกกล่าวไปยังเจ้าของว่าไม่เจตนายึดถือแทนอีกต่อไป หรือได้สิทธิใหม่โดยสุจริตจากบุคคลภายนอก [2] ระยะเวลาสิบปีจึงเริ่มนับจากวันที่เปลี่ยนลักษณะการยึดถือ ไม่ใช่วันที่เข้ามาอยู่

๓. ใช้กับที่ดินประเภทใด

• ที่ดินมีโฉนด ใช้หลักครอบครองปรปักษ์สิบปีตามข้างต้น
• ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น น.ส.3 ใช้หลักเรื่องการแย่งการครอบครอง ซึ่งผู้ถูกแย่งต้องฟ้องเอาคืนภายในหนึ่งปีนับแต่ถูกแย่งการครอบครอง [3] ระยะเวลาสั้นกว่ามาก
• ที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ยกอายุความขึ้นต่อสู้แผ่นดินไม่ได้ [4]

๔. ถ้าเขาครบสิบปีแล้วจริง

ผู้ครอบครองต้องร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์ แล้วนำไปจดทะเบียนตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายที่ดินกำหนด [5] ระหว่างที่เขายังไม่ได้จดทะเบียน สิทธินั้นยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน สุจริต และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ [6]

ควรเริ่มจากอะไร

• หาข้อเท็จจริงว่าผู้นั้นเข้ามาเมื่อใด เข้ามาอย่างไร เคยขออนุญาตหรือจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของหรือบรรพบุรุษหรือไม่
• ขอคัดสารบัญจดทะเบียนโฉนดและให้รังวัดตรวจแนวเขต
• ทำหนังสือบอกกล่าวให้ออกจากที่ดิน และหากยังไม่ครบสิบปี ให้ฟ้องขับไล่โดยเร็ว เพราะการฟ้องคดีทำให้อายุความสะดุดหยุดลง [7]
• ไม่ควรเข้าไปรื้อถอนบ้านหรือทรัพย์สินของเขาเอง

ตัวบทที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 มาตรา 1381 มาตรา 1375 มาตรา 1306 มาตรา 1299 วรรคสอง และมาตรา 1386 ประกอบมาตรา 193/14 และประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 78

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

อ่านเพิ่มเติม: บริการกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่

แหล่งอ้างอิง

[1] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
[2] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381
[3] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375
[4] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1306
[5] ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 78
[6] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง
[7] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1386 ประกอบมาตรา 193/14 (2)

← กลับสู่ถาม-ตอบกฎหมาย