AMATYAKULLAW FIRMกระดานสนทนา ถามทนายที่ดินของผมเป็นที่ดินตาบอด ไม่มีทางออกถนน ต้องเดินผ่านที่ดินเพื่อนบ้านทุกครั้ง ตอนนี้เพื่อนบ้านไม่ยอมให้ผ่านแล้ว และบอกว่าถ้าอยากได้ทางก็ต้องซื้อที่ดินส่วนนั้นไปทำทางเอง ผมมีสิทธิขอทางผ่านไหม และต้องจ่ายเงินให้เขาหรือเปล่า
ขอได้ เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะมีสิทธิผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ตามกฎหมาย เรียกกันว่า “ทางจำเป็น” โดยไม่ต้องซื้อที่ดินส่วนนั้น แต่โดยหลักต้องจ่ายค่าทดแทนความเสียหายให้เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เว้นแต่ที่ดินตาบอดเกิดจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนที่ดินแปลงเดียวกัน กรณีนั้นขอทางบนแปลงที่แบ่งออกไปได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน
กฎหมายให้สิทธินี้เมื่อที่ดินมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ รวมถึงกรณีที่มีทางออก แต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือที่ดินกับทางสาธารณะมีระดับสูงต่างกันมาก [1]
ผู้มีสิทธิคือเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อม ผู้เช่าหรือผู้อาศัยขอในนามตนเองไม่ได้ ถ้าโฉนดยังเป็นชื่อเจ้ามรดก ต้องจัดการโอนมรดกให้เรียบร้อยก่อน
กรณีใดเป็นกรณีใด ต้องตรวจจากสารบัญจดทะเบียนและประวัติการแบ่งแยกของโฉนดทั้งสองแปลง ไม่ใช่จากคำบอกเล่า
ทางจำเป็นเป็นสิทธิผ่านที่ดิน ไม่ใช่การได้กรรมสิทธิ์ ที่ดินส่วนที่เป็นทางยังเป็นของเพื่อนบ้านตามเดิม ค่าทดแทนจึงคิดจากความเสียหายที่เจ้าของที่ดินได้รับเพราะมีทางผ่าน ซึ่งไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาซื้อขายที่ดินส่วนนั้น หากตกลงกันไม่ได้ ศาลเป็นผู้กำหนดตามพยานหลักฐานของแต่ละเรื่อง
ข้อเรียกร้องให้ “ซื้อที่ดินไปทำทางเอง” จึงเป็นข้อเสนอทางการค้า ไม่ใช่เงื่อนไขตามกฎหมาย จะตกลงซื้อหรือไม่เป็นทางเลือกของท่าน ซึ่งอาจคุ้มค่าในบางกรณี เช่น ต้องการทางกว้างเพื่อพัฒนาที่ดินในอนาคต
ที่และวิธีทำทางต้องพอควรแก่ความจำเป็นของผู้ขอ และให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ [1] ทางจำเป็นจึงไม่ใช่ทางที่ผู้ขอสะดวกที่สุด ถ้ามีหลายแปลงล้อมอยู่ ต้องเลือกแนวที่เหมาะสมแก่ทุกฝ่าย และความกว้างขึ้นกับการใช้ที่ดินจริง เช่น ต้องให้รถยนต์เข้าออกได้หรือไม่
การใช้ทางผ่านที่ดินผู้อื่นติดต่อกันนาน อาจทำให้ได้ภาระจำยอมโดยอายุความ [3] แต่การใช้ทางต้องเป็นไปโดยสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาจะได้สิทธิ ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี การผ่านเพราะเพื่อนบ้านอนุญาตหรือด้วยความคุ้นเคยกัน ไม่ใช่การใช้ด้วยเจตนาจะได้สิทธิ
หากเพื่อนบ้านขายที่ดินให้ผู้ซื้อรายใหม่ ภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความแต่ยังไม่ได้จดทะเบียน ยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อที่เสียค่าตอบแทน สุจริต และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ [4] ในหลายกรณีจึงต้องกลับมาใช้ทางจำเป็นแทน
การทำลายรั้วของเพื่อนบ้านอาจเป็นความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ [5] และการเข้าไปกระทำการในที่ดินของเขาอันเป็นการรบกวนการครอบครองโดยปกติสุข อาจเป็นความผิดฐานบุกรุก [6] แม้ท่านจะมีสิทธิขอทางจำเป็น สิทธินั้นต้องใช้ผ่านการตกลงหรือคำพิพากษา ไม่ใช่ลงมือเอง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 (ทางจำเป็นและค่าทดแทน) มาตรา 1350 (ที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอน) มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 (ภาระจำยอมโดยอายุความ) มาตรา 1299 วรรคสอง (สิทธิที่ยังไม่จดทะเบียน) และประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 358 และมาตรา 362
อ่านเพิ่มเติม: ที่ดินไม่มีทางออก เพื่อนบ้านล้อมรั้วปิดทาง ขอทางจำเป็นได้อย่างไร · บริการกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่
[1] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349
[2] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350
[3] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382
[4] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง
[5] ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 358
[6] ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362