ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดทำอะไรเราได้บ้าง

คำตอบโดยย่อ

นิติบุคคลอาคารชุดมีมาตรการตามกฎหมายหลายขั้น ได้แก่ เรียกเงินเพิ่มจากยอดที่ค้าง หากค้างตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปอาจระงับการใช้บริการส่วนรวมหรือทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และเจ้าของห้องจะไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ นอกจากนี้ห้องชุดจะขายหรือโอนไม่ได้จนกว่าจะชำระครบ และผู้จัดการมีหน้าที่ฟ้องเรียกหนี้ที่ค้างเกินหกเดือน ความไม่พอใจการบริหารไม่ใช่เหตุให้งดชำระค่าส่วนกลางได้

๑. ต้องเสียเงินเพิ่มจากยอดที่ค้าง

เจ้าของห้องชุดทุกคนมีหน้าที่ร่วมออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามที่ข้อบังคับกำหนด หากไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของยอดที่ค้าง โดยไม่คิดทบต้น อัตราที่ใช้จริงต้องเป็นไปตามข้อบังคับของอาคารนั้น [1]

๒. ค้างตั้งแต่หกเดือน เงินเพิ่มสูงขึ้นและเสียสิทธิบางอย่าง

เมื่อค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป อัตราเงินเพิ่มอาจสูงได้ถึงไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และนิติบุคคลอาจระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย หรือที่จอดรถ ทั้งนี้ต้องเป็นมาตรการที่ข้อบังคับของอาคารกำหนดไว้ นอกจากนี้เจ้าของห้องจะไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม [1]

๓. ขายหรือโอนห้องไม่ได้จนกว่าจะชำระครบ

การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่สำนักงานที่ดิน ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง เมื่อเจ้าของห้องชำระครบและยื่นคำขอแล้ว ผู้จัดการต้องออกหนังสือรับรองให้ภายในสิบห้าวัน ดังนั้นหนี้ที่ค้างจะต้องถูกชำระก่อนการขายหรือการโอนทุกกรณี [2]

๔. ถูกฟ้องเรียกหนี้และบังคับคดีเอากับห้องชุดได้

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ตามกฎหมายต้องฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของห้องที่ค้างค่าส่วนกลางเกินหกเดือน เมื่อศาลพิพากษาแล้วไม่ชำระ นิติบุคคลบังคับคดียึดทรัพย์ รวมถึงห้องชุดนั้นออกขายทอดตลาดได้ และเจ้าของห้องอาจต้องรับผิดค่าฤชาธรรมเนียมตามที่ศาลสั่ง [3]

หนี้ค่าส่วนกลางยังมีบุริมสิทธิเหนือห้องชุด หากผู้จัดการส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว นิติบุคคลจะได้รับชำระก่อนเจ้าหนี้จำนอง เช่น ธนาคารที่รับจำนองห้องนั้น [4]

ไม่พอใจการบริหาร ควรทำอย่างไร

หน้าที่ชำระค่าส่วนกลางไม่ขึ้นกับความพอใจในการบริหาร การงดชำระจึงเป็นผลเสียต่อเจ้าของห้องเอง โดยเฉพาะเมื่อค้างตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปจะเสียสิทธิออกเสียง ทำให้ไม่สามารถใช้เสียงในที่ประชุมใหญ่ซึ่งเป็นช่องทางหลักในการเปลี่ยนแปลงการบริหาร

ช่องทางที่ถูกต้องคือ ตรวจบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนที่ผู้จัดการมีหน้าที่ติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบ [3] รวบรวมข้อเท็จจริงและเอกสาร และใช้สิทธิในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

หากค้างอยู่แล้ว ควรเริ่มจากอะไร

• ขอยอดหนี้แยกรายงวด พร้อมฐานและอัตราที่ใช้คำนวณเงินเพิ่ม แล้วตรวจว่าไม่เกินอัตราตามกฎหมายและข้อบังคับ
• ตรวจว่ามีงวดใดที่อาจขาดอายุความ ซึ่งต้องให้ทนายความพิจารณาจากข้อเท็จจริงของแต่ละงวด
• หากจะผ่อนชำระ ควรตกลงเป็นหนังสือที่ระบุยอด งวด และผลของการผิดนัด
• หากได้รับหมายเรียกจากศาลแล้ว ให้ตรวจกำหนดยื่นคำให้การในหมายทันที และปรึกษาทนายความก่อนครบกำหนด

ตัวบทที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 (หน้าที่ร่วมออกค่าใช้จ่าย) มาตรา 18/1 (เงินเพิ่ม การระงับบริการ และสิทธิออกเสียง) มาตรา 29 (หนังสือรับรองการปลอดหนี้) มาตรา 36 (5) และ (6) (หน้าที่ของผู้จัดการ) และมาตรา 41 (บุริมสิทธิ)

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

ส่งเรื่องให้สำนักงานพิจารณา

อ่านเพิ่มเติม: ค่าส่วนกลางค้างชำระ นิติบุคคลอาคารชุดควรเตรียมเอกสารอะไรบ้าง · บริการที่ปรึกษานิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

คำตอบนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปจากข้อเท็จจริงเท่าที่ปรากฏในคำถาม ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของผู้ใด และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ ข้อเท็จจริงที่ต่างไปเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างไป และกฎหมายอาจมีการแก้ไขภายหลังวันที่เผยแพร่

แหล่งอ้างอิง

[1] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 และ 18/1
[2] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29
[3] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 36
[4] พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41

← กลับสู่ถาม-ตอบกฎหมาย