ที่ดินมรดกชื่อร่วมกัน พี่น้องตกลงกันไม่ได้ ต้องทำอย่างไร
หลายครอบครัวเลือกใส่ชื่อพี่น้องทุกคนในโฉนดที่ดินมรดก เพราะดูเป็นธรรมและจบเร็ว ปัญหาจะมาถึงในวันที่แต่ละคนต้องการต่างกัน คนหนึ่งอยากอยู่ คนหนึ่งอยากขาย อีกคนไม่อยากยุ่ง และทุกคนเชื่อว่าตนเองถูก
บ้านแม่ที่ทุกคนเป็นเจ้าของ
หลังแม่เสียชีวิต พี่น้องสามคนจดทะเบียนรับมรดกบ้านพร้อมที่ดินหนึ่งแปลงชานเมือง ใส่ชื่อทั้งสามคนในโฉนด คุณเอกพี่ใหญ่อยู่บ้านหลังนั้นกับครอบครัวต่อ เป็นคนจ่ายภาษีที่ดิน ค่าซ่อมหลังคา และค่าทาสีบ้านมาตลอด คุณนุชคนกลางย้ายไปทำธุรกิจต่างจังหวัด ส่วนคุณต้นน้องเล็กทำงานอยู่ต่างประเทศ
สิบห้าปีผ่านไป ธุรกิจของคุณนุชมีปัญหา เธอต้องการเงิน จึงขอให้ขายบ้าน คุณเอกปฏิเสธทันทีว่า “บ้านแม่ ขายไม่ได้ และพี่อยู่มาสิบห้าปีแล้ว ที่นี่ควรเป็นของพี่” คุณต้นตอบกลับมาสั้น ๆ ว่าตามแต่พี่ ๆ ตกลงกัน
ความขัดแย้งที่ลามไปไกลกว่าเงิน
คุณนุชบอกว่าถ้าพี่ไม่ยอม จะขายส่วนของตนให้นายหน้าที่ดินที่ติดต่อมา คุณเอกตอบว่าจะแจ้งความถ้ามีคนแปลกหน้าเข้ามาในบ้าน ญาติฝั่งแม่เริ่มแบ่งข้าง งานทำบุญครบรอบวันตายของแม่ปีนั้นไม่มีใครมาครบ
ถ้าปล่อยไว้อย่างนี้ ทุกคนเสียหายหมด คุณนุชไม่ได้เงิน คุณเอกอยู่บ้านอย่างไม่สบายใจ และถ้ามีคนนอกเข้ามาถือส่วน ปัญหาจะยากขึ้นอีกหลายเท่า
ความเข้าใจผิดของแต่ละคน
คุณเอก: “อยู่มาสิบห้าปี ที่ดินควรเป็นของพี่”
เจ้าของรวมแต่ละคนมีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ทั้งหมด แต่ต้องไม่ขัดต่อสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่น [1] การที่คุณเอกอยู่บ้านมาตลอดจึงถือเป็นการอยู่ในฐานะเจ้าของรวมคนหนึ่ง และเป็นการครอบครองแทนน้องทั้งสองในส่วนของน้อง แม้จะอยู่นานเพียงใด โดยทั่วไปก็ไม่ทำให้ได้ส่วนของน้องมาเป็นของตน
คุณนุช: “ขายส่วนของตัวเองได้ ไม่ต้องถามใคร”
ข้อนี้ถูกครึ่งเดียว เจ้าของรวมแต่ละคนจำหน่ายส่วนของตนได้ แต่จะจำหน่ายทรัพย์สินทั้งแปลงไม่ได้ ถ้าเจ้าของรวมทุกคนไม่ยินยอม [2] สิ่งที่ผู้ซื้อได้ไปจึงเป็นเพียงส่วนหนึ่งในสามของที่ดินที่มีคนอยู่อาศัย ในทางปฏิบัติ ราคาที่คนนอกยอมจ่ายสำหรับส่วนลักษณะนี้มักต่ำกว่ามูลค่าตามสัดส่วนมาก
คุณต้น: “ตามแต่พี่ ๆ ตกลงกัน”
การไม่ออกความเห็นไม่ได้ทำให้คุณต้นพ้นจากเรื่องนี้ ถ้ามีการฟ้องขอแบ่ง เจ้าของรวมทุกคนต้องเข้ามาเกี่ยวข้อง และผลของการแบ่งผูกพันคุณต้นด้วย
เรื่องค่าใช้จ่ายที่คุณเอกออกไป
กฎหมายสันนิษฐานว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน [3] และเจ้าของรวมแต่ละคนต้องช่วยกันออกค่าภาษีและค่าใช้จ่ายในการรักษาทรัพย์สินตามส่วนของตน [4] ค่าใช้จ่ายที่คุณเอกออกไปจึงเป็นเรื่องที่นำมาคิดหักกันได้ ถ้ามีหลักฐาน
เมื่อตกลงกันไม่ได้ กฎหมายเปิดทางไว้อย่างไร
เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ เว้นแต่มีข้อตกลงห้ามแบ่งซึ่งมีกำหนดเวลาจำกัด หรือวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวมมีลักษณะถาวร [5] การแบ่งเรียงลำดับดังนี้ [6]
- เจ้าของรวมตกลงวิธีแบ่งกันเอง เช่น คนหนึ่งซื้อส่วนของคนอื่นตามราคาที่ตกลง
- ถ้าตกลงกันไม่ได้ ให้แบ่งตัวทรัพย์สิน เช่น แบ่งแยกโฉนดตามส่วน
- ถ้าแบ่งตัวทรัพย์ไม่ได้ หรือแบ่งแล้วจะเสียหายมาก ให้ขาย โดยอาจประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวม หรือขายทอดตลาด แล้วนำเงินมาแบ่งตามส่วน
คดีนี้จบอย่างไร
คุณนุชฟ้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ในชั้นไกล่เกลี่ยของศาล ทุกฝ่ายได้เห็นข้อเท็จจริงเดียวกัน ที่ดินแปลงนี้แบ่งเป็นสามส่วนไม่ได้ เพราะตัวบ้านตั้งอยู่กลางแปลง ถ้าแบ่งจะต้องรื้อบ้าน ส่วนการขายทอดตลาดให้คนนอก อาจได้ราคาต่ำกว่าราคาตลาดและทำให้ทุกคนเสียบ้านไป
ทางที่เหลือคือประมูลราคากันระหว่างพี่น้อง คุณเอกให้ราคาสูงสุดและได้ที่ดินพร้อมบ้านไว้ทั้งแปลง คุณนุชและคุณต้นได้รับเงินตามส่วนของตน โดยหักค่าภาษีและค่าซ่อมแซมที่คุณเอกออกไปก่อนตามหลักฐาน
บ้านแม่ยังอยู่กับครอบครัว และพี่น้องแยกทางกันด้วยตัวเลขที่ทุกคนตรวจสอบได้
บทเรียนจากเรื่องนี้
- ใส่ชื่อร่วมกันแล้ว ควรทำข้อตกลงเป็นหนังสือด้วย ระบุว่าใครอยู่ ใครจ่ายอะไร จะขายเมื่อใด และถ้าคนหนึ่งจะขาย ต้องเสนอขายให้เจ้าของรวมคนอื่นก่อน
- เก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายทุกรายการ ใบเสร็จภาษีและค่าซ่อมแซมจะมีผลเมื่อต้องคิดเงินกัน
- อยู่นานไม่ได้แปลว่าเป็นเจ้าของคนเดียว ถ้าต้องการที่ดินทั้งแปลง ควรเจรจาซื้อส่วนตั้งแต่เนิ่น ๆ
- การขายส่วนของตนให้คนนอกเป็นทางออกที่มักได้ราคาต่ำ และทำให้ปัญหาซับซ้อนขึ้น
- ถ้าจะฟ้อง ให้มองจุดจบไว้ก่อน แบ่งตัวทรัพย์ได้หรือไม่ ใครพร้อมประมูล และราคาที่ยอมรับได้คือเท่าใด
ปรึกษาสำนักงาน
สำนักงานรับพิจารณาเรื่องที่ดินกรรมสิทธิ์รวมและที่ดินมรดก ตั้งแต่ตรวจโฉนดและสัดส่วน คำนวณค่าใช้จ่ายระหว่างเจ้าของรวม เจรจาซื้อขายส่วน ไปจนถึงการฟ้องขอแบ่งตามขอบเขตที่ตกลง ติดต่อเพื่อนัดหมายได้ทาง LINE: amatyakul, WhatsApp หรือ sarun@amatyakul.com
ดูรายละเอียดบริการกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
บุคคลและเหตุการณ์ในบทความเป็นเรื่องสมมติเพื่ออธิบายหลักกฎหมาย ผลของแต่ละกรณีขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐาน ควรพิจารณาร่วมกับทนายความก่อนดำเนินการ
แหล่งอ้างอิง
[1] สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1360
[2] สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361
[3] สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1357
[4] สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1362
[5] สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1363
[6] สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364