ที่ดินไม่มีทางออก เพื่อนบ้านล้อมรั้วปิดทาง ขอทางจำเป็นได้อย่างไร
ที่ดินที่อยู่ด้านในไม่ติดถนนมักไม่มีปัญหาอะไร ตราบใดที่เพื่อนบ้านยังยอมให้เดินผ่าน ปัญหาจะเกิดในวันที่ทางซึ่งใช้กันมานานถูกปิด และเจ้าของที่ดินเพิ่งรู้ว่าสิ่งที่ตนมีมาตลอดเป็นเพียงความเกรงใจ ไม่ใช่สิทธิตามกฎหมาย
ทางดินเส้นเดิมที่ใช้มาตั้งแต่รุ่นพ่อ
คุณวิชัยรับมรดกสวนผลไม้ 2 ไร่จากพ่อ สวนอยู่ลึกเข้าไปจากถนนลาดยางราวสองร้อยเมตร ทางเข้าออกเป็นทางดินที่ตัดผ่านที่ดินของลุงเพื่อนบ้าน ครอบครัวคุณวิชัยใช้ทางนี้มาตั้งแต่รุ่นพ่อ ทุกปีพ่อจะนำผลไม้ไปฝากลุงเป็นการขอบคุณ ลุงไม่เคยห้ามใครผ่าน
เมื่อลุงเสียชีวิต ลูกของลุงขายที่ดินให้ผู้ซื้อรายใหม่ ไม่กี่เดือนต่อมามีรั้วคอนกรีตขึ้นตลอดแนวเขต ทางดินเส้นเดิมหายไปทั้งเส้น
ปัญหาไม่ได้หยุดแค่เดินเข้าสวนไม่ได้
รถขนผลผลิตเข้าไม่ได้ คุณวิชัยต้องแบกตะกร้าผลไม้เดินลัดคันนาของอีกแปลง ซึ่งเจ้าของก็เริ่มไม่พอใจ ลูกสาวที่วางแผนจะปลูกบ้านในสวนต้องพักแผนไว้ก่อน เพราะรถขนวัสดุก่อสร้างเข้าไม่ได้ เมื่อคุณวิชัยนำที่ดินไปขอประเมินเพื่อกู้เงินลงทุน ราคาประเมินก็ต่ำกว่าที่คาดไว้มาก เพราะที่ดินไม่มีทางเข้าออก
ญาติคนหนึ่งแนะให้พังรั้วแล้วเดินทางเดิมต่อไป เพราะ “ใช้กันมาเป็นสิบปีแล้ว” คำแนะนำนี้อันตราย การทำลายรั้วหรือเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นเองอาจกลายเป็นคดีแพ่งและคดีอาญา และทำให้คุณวิชัยตกเป็นฝ่ายผิดทั้งที่เป็นฝ่ายเดือดร้อน
ข้อแรกที่ต้องตรวจ: ทางเส้นนี้เป็นสิทธิ หรือเป็นแค่ความเกรงใจ
คุณวิชัยเชื่อว่าการใช้ทางมาเกินสิบปีทำให้ทางนั้นเป็นของตนแล้ว ความเชื่อนี้ถูกเพียงบางส่วน กฎหมายรับรองการได้ภาระจำยอมโดยอายุความจริง [1] แต่การใช้ทางต้องเป็นการใช้โดยสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาจะได้สิทธิ ติดต่อกันครบสิบปี
การใช้ทางเพราะเจ้าของที่ดินอนุญาต หรือเพราะความสนิทสนมคุ้นเคยกัน ไม่ใช่การใช้ด้วยเจตนาจะได้สิทธิ กรณีของคุณวิชัย การนำผลไม้ไปฝากทุกปีและการที่ทุกฝ่ายรู้ว่าลุง “ให้ผ่าน” กลับเป็นหลักฐานว่าการใช้ทางอาศัยความยินยอม ข้ออ้างเรื่องภาระจำยอมจึงอ่อน
ข้อสอง: ที่ดินแบ่งแยกมาจากแปลงเดียวกันหรือไม่
ถ้าที่ดินที่ไม่มีทางออกเกิดจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกัน เจ้าของเรียกทางผ่านบนที่ดินแปลงที่แบ่งออกไปได้ โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน [2] ข้อนี้ต้องตรวจจากสารบัญจดทะเบียนและประวัติการรังวัดของโฉนดทั้งสองแปลง
ที่ดินของคุณวิชัยกับที่ดินของเพื่อนบ้านมีที่มาต่างกันมาตั้งแต่ต้น ช่องทางนี้จึงใช้ไม่ได้
ทางออกตามกฎหมาย: ทางจำเป็น
เมื่อทางเดิมเป็นเพียงความยินยอม กฎหมายถือว่าที่ดินของคุณวิชัยถูกล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เพราะความยินยอมถูกถอนได้ทุกเมื่อ เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจึงมีสิทธิผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ [3] สิทธินี้มีเงื่อนไขสำคัญดังนี้
- ผู้ขอต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อม ผู้เช่าหรือผู้อาศัยขอไม่ได้ ที่ดินของคุณวิชัยยังใส่ชื่อพ่ออยู่ จึงต้องจัดการโอนมรดกให้เรียบร้อยก่อน
- ทางต้องพอควรแก่ความจำเป็น และให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุด ทางจำเป็นจึงไม่ใช่ทางที่ผู้ขอสะดวกที่สุด ถ้ามีหลายแปลงล้อมอยู่ ต้องเลือกแนวที่เหมาะสมแก่ทั้งสองฝ่าย
- ถ้าจำเป็น ทำเป็นถนนให้รถผ่านได้ ความกว้างขึ้นอยู่กับความจำเป็นในการใช้ที่ดินจริง เช่น สวนที่ต้องใช้รถขนผลผลิต
- ผู้ใช้ทางต้องจ่ายค่าทดแทนให้เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ จะกำหนดเป็นเงินก้อนหรือเงินรายปีก็ได้
- ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยกฎหมาย ไม่ต้องจดทะเบียน และผูกพันเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่แม้จะเปลี่ยนมือในภายหลัง
คุณวิชัยเดินเรื่องอย่างไร
หลังโอนมรดกเสร็จ คุณวิชัยนำแผนที่ระวางมาดูกับทนายความ พบว่าแนวที่สั้นและกระทบที่ดินข้างเคียงน้อยที่สุดไม่ใช่ทางดินเส้นเดิมที่ตัดผ่านกลางแปลง แต่เป็นแนวชิดเขตด้านทิศใต้ของที่ดินผู้ซื้อรายใหม่ ข้อค้นพบนี้สำคัญ เพราะการขอทางเดิมกลางแปลงจะถูกโต้แย้งได้ง่ายว่าทำให้ที่ดินเขาเสียหายเกินจำเป็น
ทนายความของคุณวิชัยทำหนังสือถึงเจ้าของที่ดินรายใหม่ เสนอแนวทางชิดเขต ความกว้างพอให้รถกระบะผ่าน และเสนอค่าทดแทนตามราคาประเมินของที่ดินส่วนที่ใช้ เจ้าของที่ดินปฏิเสธ คุณวิชัยจึงฟ้องขอเปิดทางจำเป็น
ในเรื่องนี้ ศาลกำหนดให้เปิดทางตามแนวชิดเขตด้านทิศใต้ กว้างพอให้รถผ่านได้ และให้คุณวิชัยจ่ายค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดิน เจ้าของที่ดินต้องเปิดรั้วตามแนวที่ศาลกำหนด ส่วนทางดินเส้นเดิมกลางแปลงไม่ได้กลับมา
บทเรียนจากเรื่องนี้
- ทางที่เพื่อนบ้านยอมให้ผ่านไม่ใช่สิทธิ ถ้าอยากให้มั่นคง ควรตกลงจดทะเบียนภาระจำยอมไว้ตั้งแต่ความสัมพันธ์ยังดี
- ก่อนซื้อหรือรับโอนที่ดินด้านใน ตรวจว่ามีทางออกตามกฎหมายหรือไม่ และประเมินต้นทุนการขอทาง
- อย่าแก้ปัญหาด้วยการพังรั้วหรือบุกเข้าไปเอง เพราะจะทำให้ตนเองตกเป็นฝ่ายผิด
- ตรวจเอกสารก่อนเลือกฐานสิทธิ ภาระจำยอม ทางจำเป็นจากการแบ่งแยก และทางจำเป็นทั่วไป มีเงื่อนไขและภาระค่าทดแทนต่างกัน
- เลือกแนวทางที่ศาลน่าจะเห็นว่าเหมาะสม ไม่ใช่แนวที่ตนเองสะดวกที่สุด
ปรึกษาสำนักงาน
สำนักงานรับพิจารณาเรื่องที่ดินไม่มีทางออก ทางจำเป็น และภาระจำยอม ตั้งแต่ตรวจโฉนดและแผนที่ วางแนวทางเจรจา ไปจนถึงการดำเนินคดีตามขอบเขตที่ตกลง ติดต่อเพื่อนัดหมายได้ทาง LINE: Amatyakul, WhatsApp หรือ sarun@amatyakul.com
ดูรายละเอียดบริการกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
บุคคลและเหตุการณ์ในบทความเป็นเรื่องสมมติเพื่ออธิบายหลักกฎหมาย ผลของแต่ละกรณีขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐาน ควรพิจารณาร่วมกับทนายความก่อนดำเนินการ
แหล่งอ้างอิง
[1] สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382
[2] สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350
[3] สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349